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被罚!土增税清算,成本分摊方法不能乱来!

2021-09-13分类:土地增值税清算

2019年国家税务总局刊登了一则指导性判例:主要讲的是某开发商在土增税清算时,开发成本采取了层高系数法进行分摊。但是当地税务局不认,要求按照建筑面积法进行计算。

官司打到最后,法院做出解释:纳税人有权按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,也有权按建筑面积计算分摊。但是除此之外的方法则必须征得当地税务机关认可!

其实在实操中,除非有特别规定,土地增值税清算成本分摊方法一般仅可采取占地面积法和建筑面积法进行成本的分摊——即多项目受益的,应按【占地面积比例】分摊;同一项目不同物业类型,应按【实测建筑面积比例】分摊。

其他所谓的合理分摊方法需要结合当地税务机关的政策特别规定且得到当地税务机关的审核认定后方能使用,纳税人自身并无除上述两种分摊方法之外的额外主动选择权。

1、法规依据

一、税务总局层面

1、《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)规定:纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

2、《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第二十一条审核扣除项目是否符合下列规定:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。

二、地方税务层面

(1)福州税务局:房地产开发成本计算分配办法:房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法。

(2)江西税务局:建造既有住宅又有非住宅的综合楼,土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊,其他费用按单位建筑面积分摊。

2、其它合理分摊方式

首先要强调的是,下面所说的分摊方式,是针对不同的扣除项目有不同的规定,并不是适用所有扣除项!同时,这些分摊方法各地认识不统一,应以当地税务机关规定为准。

①层高系数法:

为什么会有层高系数法?在一些项目中同一栋建筑物内存在不同业态,而这种业态的层高不同所发生的直接建造成本比如材料、人工也会明显不同。实务中最典型的情况是底商+住宅模式,底商一般在4.5-6米之间,而住宅一般在3米左右,【建筑面积分摊法】没有考虑这种不同层高对开发成本的影响,采用一刀切的方法进行分摊,体现不了这种成本差异,实质上是有失客观的,而层高系数法恰好可以弥补这种不足。

②直接成本法:

开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象;共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。简单理解为可以直接归属于计税成本对象的直接归集,不必采取建筑面积法、占地面积法等。

举个例子,在某商住一体的建筑主体中:

商业外墙砌大理石墙砖(玻璃幕墙),住宅外墙粉刷涂料,因此大理石外墙(玻璃幕墙)成本直接归属于商业,住宅粉刷成本归属于住宅;

③售价比率法

售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售价的高低,除取决于房屋结构外,更主要是取决于房屋的地理位置,同样结构的房屋,门面房售价高于住宅房,不同售价理应分摊不同成本比例。

文章来源:投拓狗日记


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