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车位计税成本去化难,土增税、所得税如何税务处理?

2021-09-28分类:财税小白必看

国家税务总局福州市税务局

关于市十五届人大五次会议第1530号建议的答复

榕税函[2021]53号 

尊敬的叶醒等代表:

《关于优化城区车位去库存的建议》(市人大十五届五次会议第1530号建议)收悉。首先感谢四位代表对税收工作的关心、关注和支持。接到建议后,我局高度重视,认真研究了建议。现就代表提出的优化城区车位去库存的建议中第4点“车位计税成本去化难涉税处理”问题,从税收方面回复如下,敬请审阅! 

一、关于车位计税的有关规定及处理

(一)企业所得税

地下车位的企业所得税涉税处理应遵循国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号,以下简称31号文)规定。其中,有产权证可以单独销售的地下车位与作为公共配套设施的地下车位的企业所得税处理分别适用不同的规定。

1.作为公共配套设施的地下车位涉税处理

31号第十七条第一款规定,“企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理”,此规定指作为公共配套设施的停车位,其建造成本已经计入总成本费用中,在各可售成本对象中分摊,不会造成由于车位未销售而增加企业税收负担问题。

2.有产权证可以单独销售的地下车位涉税处理问题

31号文第三十三条规定:“企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。”

31号文第十七条第二款规定:“公共配套设施中属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。”

31号文第十四条规定:“已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积;已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本”。

从计算公式可见,有产权证可以单独销售的地下车位有可售面积,归集的成本和可售面积均已计入总成本费用和总可售面积中,对应的成本随同车位销售时匹配结转相应的成本费用。

(二)土地增值税

1.“三条线”计算法

根据国家税务总局、福建省税务局的有关政策规定,目前我省以及全国大部分省份在土地增值税清算中将房产划分为普通住宅、非普通住宅和非住宅三种类型分别计征土地增值税,商业和车位同属于“非住宅”类型房地产进行土地增值税预征和清算管理,我市按此规定执行。

2.不同类型扣除项目金额分摊

根据福建省税务局公告(2018年21号)、福州市税务局公告(2018年1号),取得土地使用权支付金额、房地产开发费用按照可销售面积分摊;开发成本按照层高系数法分摊。考虑到房地产交易市场出现的新变化、新情况以及纳税人及其他社会各界反映的土地增值税管征的一些合理建议,我局经过多方调研,于2020年3月12日下发了《关于做好无增值明显低增值项目土地增值税预征工作的通知》(榕税财行便函〔2020〕1 号),对地下一层、二层、三层(包括三层以下)的地下车位(库),参照《福州市城市地下空间开发利用管理办法(试行)》的规定,可分别按50%、20%、10%折算其可售面积,计算分摊取得土地使用权所支付的金额。代表提出的“车位均为亏损产品,根据谁受益谁承担的原则,按照销售额比例法分摊开发成本”暂时不符合现有的政策规定。

3.计税依据

代表提出的“在交房后,仍存在车位未出售或未整体处理的,暂按同期同类车位近三个月均价作为收入计算依据,并相应结转开发成本,以此计算出项目清算税款”不符合《土地增值税暂行条例》第三条规定,土增税按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。也不符合国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件规定,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

二、关于代表建议的意见

我们认为代表针对房地产开发企业车位去化难涉税问题的建议是有现实意义的。早期,房地产企业按建筑面积计算的住宅销售平均单价往往低于地下车位销售的平均单价,房地产开发企业的平均销售毛利也比较高,那么在住宅先销售、车位后销售的情况下,上述规定对企业计税基本没有不利的影响。但是随着住宅销售价格的走高,目前按建筑面积计算的住宅销售平均单价确实存在比地下车位销售的平均单价高较多的问题,加上随着国家对房地产市场的调控以及土地价格的走高等因素影响,房地产企业销售毛利率降低,后期特别是销售有产权车位容易出现亏损的现象。我们也关注到了这种情况,是否需要对政策执行口径进行调整的确值得思考。但是按照税收法定原则,市一级税务部门无权制定或更改税收政策,我们已经积极将代表的有关建议以及我们的意见向上级税务机关作了反映。一旦上级税务机关有新规定将按新规定执行。

再次感谢市人大对税收工作的关心、关注,也非常希望能取得市人大对税收工作的理解和支持,希望大家共同努力,营造一个规范、公平、有序的良好税收环境,促进我市经济健康发展、做大做强。

领导署名:叶鸿

国家税务总局福州市税务局

2021年4月23日

文章来源:智慧源地产财税

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